本文作者簡介:林弟兄在香港長大,18歲來美留學,半工讀完成學業,得加州大學UC Berkeley商科碩士學位後開始事業,38歲成為聯合銀行總裁,後兼任董事會主席,45歲時蒙神呼召提前退休,完全離開商業社會,全部時間義務服務華人社區。

 

外國人投資美國房地產之稅例

 

近年由於美國房地產價錢大幅下降,不少外國人喜歡來美購買房屋,多數是作出租投資之用,也有少數是因為有子女或親戚在美需要居所。最近我在三藩市為2百位地產專業人士舉辦了一場講座,解釋外國人投資房地產的稅務要點,以下是其中部份內容。

 

何謂外國人?

 

持綠卡者,從進入美國那一刻,便已成為美國納稅人;歸化的美籍公民,必定是當然的美國納稅人,在稅務上被統稱為Resident Alien,與一般美國納稅人完全相同。

 

未踏足美國的外國人,當然保留外國人(Non Resident Alien)身分,但在美國只是暫時居住的外國人,只要在美國停留的時間達到183天,也有可能變成美國納稅人,也可能在稅務上成為Resident Alien,要像美國人一般,為全世界的收入報稅。時限及計算方法如下:

 

其一,假如外國人一年內居住在美國183天或以上,即使沒有永久居民身分,也被視為稅務上的美國納稅人。其二,假如今年居住在美國31天或以上,而過去三年也曾在美居住,便要將今年居住的時間,加上去年居住時間的三分之一,再加前年居美時間的六分之一,若總數達183天,便自動成為美國納稅人。

 

幾種較特別的情況,不被計算在居美時間內:加拿大和墨西哥居民白天過境工作、在去外國途中於美國過境、外國船隻船員在美停留、由於健康原因不能離開美國的時間、留美學生的頭五年等。

 

外國人稅務好處

 

假如在稅務上符合「外國人(Non Resident Alien)」身分,在美國賺取的聯邦公債利息、銀行利息及買賣股票或共同基金賺取的「資金增值(Capital Gain)」收入,完全免付任何美國稅,銀行或股票經紀行亦無需扣30%的預繳稅(Withholding Tax)。

 

外國人由於沒有社會安全卡號碼,在美國銀行或股票經紀行開設帳戶時,須填寫W-8BEN表,以證明其外國人身分。這份W-8BEN表格的有效期是三年,三年後須再填,否則銀行將扣除預繳稅。

 

一些持外國身分的家長,為求便利,與已是美國公民或居民的子女,聯名開銀行或股票戶口,既讓子女代管財務,也方便子女繼承其遺產。稅例規定,聯名戶口的每一個持有人都須填寫W-8BEN表格,如其中一位持有人是美國公民或居民,便不能填寫W-8BEN表格,結果令該帳戶變成由美國人擁有,失去外國人免預繳稅和免收入稅的好處。

 

外國人房地產收入

 

外國人可以在美國自由購買出租房地產,但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入,需要繳付入息稅,情況與一般美國納稅人無異,只不過他們要用1040NR表格。

 

外國人申報收入稅,稅率與美國人一樣,可是,外國人不能享用以下兩項扣稅的優惠﹕

個人免稅額(Personal Exemption) – 美國納稅人每人有3千7百元個人免稅額,已婚共同報稅者可得7千4百元個人免稅額,家中有「受撫養人」(dependent)者可以得到更多個人免稅額,而免稅額減低要課稅的收入和收入稅。外國人利用1040NR報稅表時,只能享用一個個人免稅額,除非該外國人是加拿大或墨西哥公民,或是南韓公民。

 

標準扣稅額(Standard Deduction) – 美國納稅人可而使用起碼5千8百元標準扣稅額,已婚共同報稅者有1萬1千6百元標準扣稅額。可是,外國人不能使用任何標準扣稅額,只能選擇使用逐項扣稅(Itemized Deduction)。假如該外國人完全沒有在美國居住,沒有任何逐項扣稅的項目,便等於沒有任何扣稅的優惠。因此,外國人雖然收入稅率與美國人相同,實際的稅金比美國納稅人稍高。

 

外國人賣屋時的收入

 

有一條稅例,名為Foreign Investment in Real Estate Tax Act of 1980(外國人投資房地產稅例,或簡稱FIRPTA)規定,外國人在賣屋時的增值收入並非稅率比較低的「長期資金增值」(Long Term Capital Gain),而是當為普通收入(Ordinary Income),要按稅率計算稅金。

 

此外,外國人也面對「預繳稅」(withholding tax)的問題,稅例上規定,假如賣屋者是外國人,而該物業不是自住和售價超過三十萬元,買家或其公證代理便有責任,要在賣屋款項上扣除預繳稅,然後交入國稅局。扣除的金額是賣屋價的10%。不論是否有資金增值,也不論資金增值多少,都要扣除預繳稅。

 

除了聯邦國稅局扣稅的要求外,州政府也有可能規定要扣除預繳稅。在加州稅局規定,要扣起售價的百分之3.3%,亦是買家和公證代理的責任。這兩者都是預繳稅,假如真正的稅款比預繳金額低,當然可以在報稅時要求將多付了的稅金取回。

 

外國人遺產贈予稅

 

每個美國的居民及公民,都有一個遺產免稅額,若遺產市值不超過該金額,就完全沒有遺產稅。
目前,遺產免稅額是每人5百萬元。這個遺產免稅額全部可以在生前預先贈予,即將自己的資產送給他人,只要在免稅額以內,即可免付贈與稅。此外,每人每年可以另外贈送任何一個人一萬三千元,同樣免付贈與稅。

 

外國人如果在美國有產業,逝世後的遺產稅如何計算?除了在美國的銀行存款不計算外,其他在美國股票經紀行戶口中的股票、債券、甚至房地產,都算遺產。外國人在美國的遺產,只有6萬元免稅額,所以可能會有相當重的遺產稅。

 

外國人把這些將來被算為遺產的資產,作生前贈予又如何呢?外國人亦有每人每年1萬3千元免贈與稅的條例,可是他們僅有6萬元遺產免稅額,且不能在生前預先贈予,所以外國人將在美國的資產作贈予是有困難的。外國人要將在美國的房地產免稅贈送給子女,需要先成立公司,將房地產放入公司,然後將公司股票作贈予,因為股票是屬於Intangible資產,沒有禮物稅。

 

順便一提,外國人假如去世,產業一樣要通過法庭認證(Probate)的過程,才能由受益人繼承,除非該外國人在生前已經成立生前信托。換句話說,外國人假如在美國用個人的身份投資房地產,應該由律師設立生前信托,去避免將來需要通過認證。